Verwertung eines Grundpfandes

Einleitungsverfahren
Die Betreibung auf Verwertung eines Grundpfandes ist zwingend beim Betreibungsamt des Ortes, wo das verpfändete Grundstück liegt, einzuleiten.
Der Zahlungsbefehl wird an den Schuldner und an jedem Dritteigentümer (Ehegatte, Pfandeigentümer usw.) zugestellt. Jeder Empfänger eines Zahlungsbefehls kann Rechtsvorschlag erheben und zwar - wie bei der Faustpfandbetreibung - gegen die Forderung und/oder gegen das Pfandrecht.

Verwertung
Nach Beseitigung eines allfälligen Rechtsvorschlages (allenfalls auch desjenigen des Dritten) und nach unbenützt verstrichener Zahlungsfrist, kann der Gläubiger das Verwertungsbegehren stellen. Dieses Recht steht dem Gläubiger frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der letzten Zustellung des Zahlungsbefehls zu.
Das Betreibungsamt teilt dem Schuldner und dem Dritten den Eingang des Verwertungsbegehrens mit und erlässt, wenn nicht schon geschehen, die Verfügungsbeschränkung. Eine Aufschubsbewilligung ist im Grundpfandverwertungsverfahren ebenfalls möglich. Der Betreibungsbeamte befragt den Schuldner bezüglich des Grundstückes, fordert beim Grundbuchamt einen Auszug ein, besichtigt das Grundstück usw.. Nach Eingang des Grundbuchauszuges und eines allfällig verlangten Kostenvorschusses ordnet das Betreibungsamt die Schätzung des Grundstückes an. Das Ergebnis dieser Schätzung wird den Beteiligten zugestellt.

Nach Eintritt der Rechtskraft der betreibungsamtlichen Schätzung publiziert das Betreibungsamt die Steigerungsanzeige und fordert die Gläubiger, welche eine mit diesem Grundpfand gesicherte Forderung haben, auf, diese innerhalb von 20 Tagen dem Betreibungsamt einzugeben. Anschliessend erstellt das Betreibungsamt das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen, welche ebenfalls angefochten werden können.

Das Lastenverzeichnis gibt Auskunft über die bestehenden Lasten und Rechte des zu verwertenden Grundstückes. Die Steigerungsbedingungen regeln die Kaufsmodalitäten (analog dem Kaufvertrag bei einem Freihandverkauf von Grundstücken).
Das Grundstück wird im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung dem Höchstbietenden nach dreimaligem Aufruf zugeschlagen. Dieser wird aufgefordert, die in den Steigerungsbedingungen festgesetzte Anzahlung zu leisten. Der Restkaufpreis muss er auf Aufforderung des Betreibungsamtes hin, innerhalb von zehn Tagen leisten.

Bis dahin erstellt das Betreibungsamt die Kostenrechnung der Verwertung bzw. der Verwaltung aufgrund des in Rechtskraft erwachsenen Zuschlages. Die Verteilungsliste wird für die Pfandgläubiger zur Einsicht aufgelegt.

Sobald die Verteilungsliste rechtskräftig geworden ist, die Pfandtitel eingegangen sind und der Restkaufpreis ebenfalls überwiesen wurde, schreitet das Betreibungsamt zur Auszahlung und teilt den Eigentumsübergang dem Grundbuchamt mit. Allfällige Pfandausfalldokumente werden ausgestellt und den Betroffenen zugesandt.

Besonderheiten in der Grundpfandbetreibung
Eine Besonderheit bei der Betreibung auf Grundpfandverwertung stellt die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und/oder Pachtzinse dar. Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so kann der Gläubiger bereits im Einleitungsverfahren vom Betreibungsamt verlangen, dass die laufenden Miet- und/oder Pachtzinse eingezogen werden. Die Mieter/Pächter werden demzufolge angewiesen, die künftigen Miet- und/oder Pachtzinszahlungen bis zum schriftlichen Widerruf dem Betreibungsamt abzuliefern. Das Betreibungsamt sorgt demnach für den Einzug der Mietzinse, nötigenfalls mit den mietrechtlichen Mitteln, wie Kündigung, Ausweisungen, Betreibungen usw..

Der Schuldner kann sich ebenfalls mit Rechtsvorschlag wehren, wenn er der Meinung ist, das Pfandrecht erstrecke sich nicht (auch) auf die Miet- und/oder Pachtzinse.

Der Gläubiger hat ebenfalls die Möglichkeit eine Verfügungsbeschränkung bereits im Einleitungsverfahren eintragen zu lassen. Die Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist die Rechtskraft des Zahlungsbefehls bzw. der Zahlungsbefehle.